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Immobilier : vers de nouveaux records en 2019

Isabelle Rey-Lefebvre

Le marché de l’ancien est dopé par les investisseurs et des conditions de crédit exceptionnelles

Le marché du logement ancien pourrait bien, en 2019, battre son record du nombre de transactions et ses 965 000 ventes atteint en 2018. A fin juin, sur un an, déjà 985 000 opérations immobilières ont été réalisées, selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) qui en prédit 990 000 pour l’année. Le réseau d’agents immobiliers Century 21 se félicite, lui, d’une activité en hausse de 10 % au cours des six premiers mois de l’année, à l’occasion de la présentation de sa note conjoncturelle du premier semestre, lundi 1er juillet. Si la progression des prix reste contenue, à 1 % en moyenne en France, elle est bien plus vive dans les grandes villes.

A Paris, Century 21 relève, au 30 juin, un prix moyen du mètre carré à 9 937 euros, soit 7,2 % de plus que l’an passé à la même date, et prévoit que la barre des 10 000 euros sera franchie dès août. L’achat moyen, dans la capitale, s’élève à 466 873 euros pour une surface de 48 m2. Les acquisitions par des employés et des ouvriers ont quasiment disparu et ne dépassent plus 5 % du nombre total des transactions – contre 41 % sur la France entière –, après avoir représenté 10 % en 2010.

L’endettement inquiète

Century 21 mesure, à Paris, une logique surreprésentation des cadres supérieurs et des professions libérales. « J’ai tout de même le sentiment que, à 10 000 euros le mètre carré, on a atteint un plafond de verre, confie Laurent Vimont, président du réseau d’agences. Quelques indicateurs ténus le laissent deviner, comme le léger recul des ventes ou des marges de négociation entre le prix annoncé et le prix définitif, en général plus bas, qui passent de 2,6 % à 3,6 %. » A Lyon et à Bordeaux aussi, la hausse, en un an, du prix du mètre carré est nette (respectivement 8,1 % et 6 %).

Ce dynamisme est d’abord la conséquence de conditions de crédit exceptionnelles, avec un taux moyen de 1,29 %, « le plus bas jamais relevé », précise l’Observatoire Crédit Logement, pouvant, pour les meilleurs dossiers, descendre à 0,97 %, sur vingt ans. La production de prêts gagne 13 % sur un an, au 30 juin. Les emprunteurs optent pour des durées de plus en plus longues, à dix-neuf ans en moyenne, soit deux ans et demi de plus qu’en 2014. Ainsi, 42 % des prêts courent sur plus de vingt-cinq ans, une proportion qui a doublé depuis 2014.

Dans son dernier bulletin bimestriel de mai-juin, la Banque de France s’inquiète de l’endettement croissant des accédants à la propriété, dont le taux d’effort (mensualité par rapport au revenu) atteint un niveau record de 30 %. La moyenne s’établit à 170 200 euros, soit 5,2 années de revenus, alors qu’elle ne dépassait pas 4 années en 2017. Ce taux d’effort a, en un an, crû trois fois plus vite en Ile-de-France, où il atteint 33 %, et un quart des emprunteurs dépassent les 35 %. La Banque de France y retrouve les conditions préoccupantes de la période 2007-2008, juste avant la crise financière, et s’interroge sur « la soutenabilité, pour le système financier », d’une telle situation, même si la sinistralité, limitée à 1,3 % d’impayés, reste contenue.

Autre moteur de ce marché : l’arrivée massive d’investisseurs, pour qui la pierre constitue plus que jamais un refuge pour leurs économies. Selon Century 21, ils représentent 31,8 % des acheteurs, soit 17,5 % de plus qu’il y a un an. En Ile-de-France, leur nombre a, sur cette période, progressé de 39 % en un an, et ils comptent pour 21 % des acquisitions (27 % à Lyon et à Marseille).

Cet engouement contredit la complainte des organisations de propriétaires, Union nationale de propriétaires immobiliers en tête. Celle-ci critique la taxation de l’immobilier et la trop grande protection des locataires, tire à boulets rouges sur l’idée, en gestation au gouvernement, de consigner le dépôt de garantie d’un mois de loyer non plus entre les mains du bailleur, mais auprès d’un organisme tiers, et condamne le retour, à Paris, dès ce 1er juillet, de l’encadrement des loyers. « Nous voyons même des locataires investir et devenir, à leur tour, bailleurs, en espérant un revenu d’appoint pour leur retraite », dit M. Vimont. « Avec le crédit très bon marché, des masses de liquidités s’investissent dans l’immobilier, observe Laurent Demeure, PDG du réseau Coldwell Banker. Certains de nos clients quittent la Bourse, redoutant un krach, et arrivent avec de très gros budgets. »

Le marché du logement de luxe en profite : « Nous voyons beaucoup de Français revenir de Londres à Paris, et qui cherchent des appartements bourgeois de 120-130 m2 avec trois chambres. Ces produits partent en quelques heures, à 11 200 euros le mètre carré, en moyenne, se réjouit Charles-Marie Jottras, président du réseau d’agences Féau. Nous manquons d’appartements familiaux à louer, car cela n’existe presque plus à Paris, où l’on n’en construit plus. »

Dans le très haut de gamme, un acheteur chinois ne parlant pas un mot d’anglais a, raconte un agent immobilier, conclu, en pleine manifestation de « gilets jaunes », l’acquisition d’un hôtel particulier de 25 millions d’euros, en mars, dans une très chic allée privée du 16e arrondissement. L’attrait de Paris reste intact.

En province, le marché de la résidence secondaire de standing reprend également de la vigueur, profitant de la tendance de la location saisonnière, qui privilégie les belles villas dans les emplacements prisés. C’est le cas du bassin d’Arcachon et de cette maison dite « Gaume », du nom du célèbre aménageur de la station balnéaire du Pyla, de 200 m2 avec piscine, récemment vendue 2,2 millions d’euros à un acheteur russe.

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